Komplikacje w obrocie hipotecznym

Od 20 lutego 2011 r. będą obowiązywały nowe przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które znoszą dotychczasowy podział na hipotekę zwykłą i hipotekę kaucyjną. Będzie natomiast funkcjonował tylko jeden rodzaj hipoteki, oparty na dotychczasowej konstrukcji hipoteki kaucyjnej.

Nowe przepisy nie regulują jednak kwestii związanych z „hipotekami w toku”. Ponieważ co do zasady do ustanowienia hipoteki konieczne jest złożenie stosownego wniosku i dokonanie konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej, to w praktyce pojawią się wątpliwości do kiedy sądy mogą wpisywać do ksiąg wieczystych dotychczasowe hipoteki zwykłe i hipoteki kaucyjne, czy powinny oddalać wnioski o wpis takich hipotek po wejściu w życie nowelizacji, czyli po 20 lutego 2011 r., czy wnioski należy koniecznie złożyć do tej daty?

W piśmiennictwie pojawiają się stanowiska, że jeżeli złożono oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej (zwykłej lub kaucyjnej) przed 20 lutego 2011 r., to sąd nie może odmówić wpisu takiej hipoteki do księgi wieczystej, choćby wniosek o jej wpisanie wpłynął po dacie wejścia w życie noweli.

Ponadto komplikacje wiążą się również z tym, że stosownie do art. 10 noweli od 20 lutego 2011 r. w obrocie będą funkcjonowały hipoteki, które podlegają trzem reżimom prawnym:

- hipoteki zwykłe (i związane z nimi hipoteki kaucyjne zabezpieczające roszczenia uboczne), do których stosuje się dotychczasowe przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z pewnymi wyjątkami dotyczącymi podziału nieruchomości,

- samodzielne hipoteki kaucyjne, które podlegają znowelizowanym przepisom ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z wyjątkiem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym,

- nowe hipoteki, do których w pełni mają zastosowanie zmienione przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Więcej: Rzeczpospolita