Aktualności Zarządca przy współwłasności Zarządca przy współwłasności |
|
|
|
W praktyce mnóstwo problemów
prawnych pojawia się przy zarządzie nieruchomościami, co do których
kilku podmiotom przysługuje prawo własności na zasadach tzw.
współwłasności w częściach ułamkowych. Dotyczy to zwłaszcza kamienic,
bloków wielolokalowych. Niezbędne jest w takim przypadku uregulowanie
kwestii zarządu rzeczą wspólną, tak, aby nie tracić energii, czasu i
pieniędzy na niepotrzebne konflikty między współwłaścicielami. Albowiem
nawet w przypadku czynności tzw. zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda
większości współwłaścicieli, zaś powzięcie czynności przekraczającej
zwykły zarząd wymaga jednomyślności współwłaścicieli. Jak pokazuje
praktyka i rozliczne spory sądowe – jest to w przypadku wielu
nieruchomości – niewykonalne.
Warto zatem wiedzieć, że istnieją rozwiązania prawne mogące ułatwić sprawowanie zarządu nad nieruchomością wspólną. Czym jest współwłasność w częściach ułamkowych? Zanim jednak przejdę do omówienia jednej z takich instytucji, zacznę od krótkiego wyjaśnienia istoty współwłasności w częściach ułamkowych. Elementami konstytutywnymi dla zaistnienia stosunku współwłasności jest: jedność przedmiotu (nieruchomości - w omawianym przypadku), wielość podmiotów (współwłaścicieli) i niepodzielność wspólnego prawa. Przy współwłasności w częściach ułamkowych udziały współwłaścicieli oznaczone są ułamkowo. Są to jednak udziały „idealne”, którym w naturze nie odpowiadają wydzielone części nieruchomości. Zatem, jeśli nawet jeden ze współwłaścicieli posiada część, która odpowiada powierzchni jednego lokalu we współwłasności, to nie może przypisywać sobie, iż właśnie ten lokal stanowi jego własność. Inaczej wyglądałaby sytuacja, gdyby współwłaściciele przeprowadzili tzw.: podział quoad usum, czyli podział rzeczy do korzystania, który nie oznacza zniesienia współwłasności, a tylko wydzielenie części rzeczy poszczególnym współwłaścicielom do wyłącznego użytku. Podział taki jest możliwy do przeprowadzenia – umownie lub przez sąd – jednakże w praktyce występuje w przypadku małych budynków, przeznaczonych do osobistego korzystania przez współwłaścicieli. W budynkach, w których lokale są wynajmowane, współwłaścicielom zależy raczej na zorganizowaniu wspólnego zarządu. Zarząd przedmiotem współwłasności Kodeks cywilny wprowadza pojęcie zarządu umownego, ustawowego i sądowego. Jasnym jest, że współwłaściciele mogą umownie, między sobą uregulować kwestię zarządu, powierzając wykonywanie związanych z tym czynności jednemu ze współwłaścicieli, bądź innej osobie. Umowne określenie zarządu co do zasady wiąże także nabywcę udziału we współwłasności. W braku takiej inicjatywy ze strony współwłaścicieli w grę wchodzi zarząd ustawowy. W największym uproszczeniu, jak już wspomniałam wcześniej, do czynności zwykłego zarządu wymagana jest zgoda większości (liczona według udziałów)do przekraczających zwykły zarząd – ich jednomyślność. W myśl zaś art. 203 kodeksu cywilnego dopiero jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. Ten rodzaj zarządu funkcjonuje jako zarząd sądowy. Zarządca sądowy Pozostałe przepisy odnoszące się do tej instytucji zawarte są w kodeksie postępowania cywilnego. Zarządca nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. Jak ustanowić? Może to jednak nastąpić tylko na wniosek jednego ze współwłaścicieli, pod warunkiem wystąpienia dodatkowych okoliczności takich, jak: brak możliwości uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, naruszanie zasady prawidłowego zarządu przez większość współwłaścicieli lub krzywdzenie przez większość mniejszości. Wniosek kierowany jest do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości i rozpatrywany jest w postępowaniu nieprocesowym. Sąd przeprowadza rozprawę. Wysłuchuje wszystkich i przeprowadza postępowanie dowodowe na okoliczność spełnienia jednej z przesłanek wymienionych w przepisie zacytowanego przeze mnie wyżej art. 203 kodeksu cywilnego. Zarządcą może zostać jeden ze współwłaścicieli lub osoba obca. Kompetencje zarządcy Najistotniejszy jest oczywiście zakres uprawnień zarządcy. Otóż może on samodzielnie dokonywać czynności zwykłego zarządu rzeczą objętą prawem współwłasności. W tym miejscu należałoby wyjaśnić pojęcie czynności zwykłego zarządu, aby dokładnie określić kompetencje zarządcy. Są to czynności związane ze zwykłym gospodarowaniem rzeczą. A więc bez pytania o zgodę współwłaścicieli zarządca może zawierać umowy z dostawcami energii, wody, odbiorcami odpadów, pobierać czynsz najmu, uiszczać opłaty związane ze zwykłym gospodarowaniem nieruchomością, itp. w praktyce występują częstokroć trudności z zakwalifikowaniem poszczególnych czynności. Przykładowo problemem jest określenie, do której grupy czynności należy zawieranie umów związanych natomiast korzystaniem z poszczególnych lokali, np. umów najmu. Ustawodawca przewidział jedynie, że zarząd nie ma wpływu na zawarte już umowy najmu, czy dzierżawy, ma jednak prawo je wypowiedzieć. Na pewno nie znajdziemy w żadnej ustawie regulacji co do tego, czy zarządca ma prawo samodzielnie zawierać umowy najmu czy dzierżawy. Istnieją różne poglądy na ten temat, jednak liberalizacja gospodarki lokalowej i powstanie rynku mieszkaniowego wzmocniły pogląd, iż zawieranie umów najmu należy do zwykłego zarządu nieruchomością budynkową. Ustalenie kryteriów kwalifikowania umów na te związane ze zwykłym zarządem i te przekraczające zwykły zarząd jest bardzo ważne, albowiem zarządca musi uzyskiwać zgodę wszystkich współwłaścicieli bądź upoważnienie sądu na podjęcie drugiej z wymienionych kategorii czynności. To rozwiązanie powoduje, że współwłaściciele mimo ustanowienia zarządu, nie tracą uprawnień właścicielskich w stosunku do nieruchomości i zachowują kontrolę oraz możliwość decydowania w najistotniejszych kwestiach związanych z zarządem nieruchomością. Ujawnienie w księdze wieczystej W wypadku nieruchomości powinno nastąpić ujawnienie zarządu w księdze wieczystej dla niej prowadzonej. W konsekwencji, zarządca ustanowiony przez sąd powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym stosowny wniosek Nie wyklucza to oczywiście złożenia wniosku przez jednego ze współwłaścicieli, jeśli uchybił temu obowiązkowi wyznaczony zarządca. Ustanowienie zarządu nie tylko pozbawia współwłaścicieli prawa podejmowania na bieżąco decyzji dotyczących rzeczy wspólnej, ale także ogranicza możliwości korzystania z niej. Mogą to bowiem czynić tylko w takim zakresie, w jakim nie będą przeszkadzać w wykonywaniu zarządu. Istnieje także możliwość odebrania współwłaścicielowi prawa używania rzeczy. Następuje to na wniosek współwłaściciela lub zarządcy pod warunkiem, że przeszkadza on zarządcy w wykonywaniu powierzonych mu czynności. Sposób wykonywania zarządu Konsekwencją ustanowienia zarządcy przez sąd jest niewątpliwie pozbawienie współwłaścicieli prawa do pobierania pożytków czy przychodów z rzeczy, czyni to bowiem od tego momentu zarządca. Z uzyskanych dochodów zarządca obowiązany jest w pierwszej kolejności pokryć wydatki związane z kosztami ich uzyskania, zobowiązaniami publicznymi, ubezpieczeniem rzeczy, płacą zatrudnionych oraz świadczeniami łączącymi się z faktem ich zatrudnienia (składka na ubezpieczenie zdrowotne i emerytalne) oraz inne wynikające ze sprawowania zarządu. Dopiero nadwyżkę zarządca przekazuje współwłaścicielom. Terminy, w których powinny następować owe wypłaty, określa sąd w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy. W postanowieniu sądu może się znaleźć zezwolenie zarządcy na wydawanie współwłaścicielom nadwyżki dochodów w naturze. Ustanie zarządcy Ustanowienie zarządcy rzeczy objętej prawem współwłasności nie jest nieodwołalne. Jeżeli bowiem przestanie istnieć przyczyna, dla której zostało wydane orzeczenie sądu w tym przedmiocie, sąd jest uprawniony do uchylenia zarządu. Może to uczynić na wniosek każdego ze współwłaścicieli. Sąd może także odwołać zarządcę nierzetelnie wykonującego swoje obowiązki. Po ustaniu zarządu zarządca zobowiązany jest złożyć sądowi sprawozdanie ze swojej działalności oraz rachunki z uzyskiwanych dochodów i dokonywanych wydatków. Na podstawie decyzji sądu zarządca powinien składać sprawozdania ze swej działalności w wyznaczonych terminach, co powinno mieć miejsce nie rzadziej niż raz w roku. Sąd zatwierdza sprawozdanie zarządcy. Wynagrodzenie zarządcy Zarządcy, niebędącemu równocześnie współwłaścicielem, przysługuje prawo do wynagrodzenia za sprawowany zarząd oraz zwrot wydatków, jakie poniósł w związku z dokonywanymi czynnościami. Wysokość wynagrodzenia zależna jest od nakładu pracy zarządcy oraz dochodowości rzeczy objętej zarządem. Jeżeli jednak zarządcą jest jeden ze współwłaścicieli, to wynagrodzenie przysługuje mu na zasadach określonych w art. 205 k.c., a więc w wysokości odpowiadającej nakładowi pracy tego współwłaściciela przy sprawowaniu zarządu. Jeśli natomiast chodzi o wydatki, to jest on zobowiązany partycypować w nich jak każdy inny współwłaściciel, czyli stosownie do wysokości posiadanych udziałów we współwłasności. W kwestii podatków Zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, tak więc wystawia on (np. z tytułu najmu) i otrzymuje faktury VAT. Jest on podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych albo od osób prawnych z tytułu wynagrodzenia, jakie otrzymywać będzie w związku z wykonywaniem czynności związanych z zarządem. Natomiast przekazane przez zarządcę współwłaścicielom środki z tytułu najmu będą opodatkowane podatkiem dochodowym odrębnie u każdego z nich. Omówiona instytucja zarządcy sądowego nieruchomości, jak wskazałam na wstępie jest ostatecznością, albowiem współwłaściciele mogą dogadać się w tej kwestii i zawrzeć w tym przedmiocie umowę. Rozliczne przykłady sporów sądowych związanych z zarządem, niezadowolenie najemców, którzy wplątani w konflikty współwłaścicieli nie wiedzą wobec kogo realizować płatności pokazują, że wartą zainteresowania jest instytucja zarządcy sądowego. Art. 611. Zarządca nieruchomości ustanowiony na podstawie art. 203 i 269 § 1 Kodeksu cywilnego obowiązany jest niezwłocznie zgłosić wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów. Art. 612. § 1. Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. § 2. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie. Art. 613. § 1. Nadwyżkę dochodów po pokryciu wydatków wypłaca się współwłaścicielom lub użytkownikom w terminach przez sąd określonych. § 2. Sąd może postanowić, aby zarządca wydawał współwłaścicielom nadwyżkę dochodów w naturze. Art. 614. Sąd uchyli zarząd, gdy odpadnie podstawa dalszego jego trwania. Art. 615. Jeżeli powyższe przepisy nie stanowią inaczej, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości. Art. 616. Z wyjątkiem spraw przewidzianych w art. 199, 201 i 202 Kodeksu cywilnego, jak również spraw dotyczących powołania i odwołania zarządcy, wyznaczenie rozprawy zależy od uznania sądu. Art. 935. § 1. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne. W sprawach wynikających z zarządu nieruchomością zarządca może pozywać i być pozywany. § 2. Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. § 3. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Art. 936. Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku - zezwolenie sądu. Art. 937. § 1. Zarządca składa sądowi w wyznaczonych terminach co najmniej raz w roku oraz po ukończeniu zarządu sprawozdania ze swych czynności, jak również udokumentowane sprawozdania rachunkowe. § 2. Sąd po wysłuchaniu wierzycieli, dłużnika i zarządcy oraz po rozpatrzeniu sprawozdań, a zwłaszcza przedstawionych w nich pozycji rachunkowych, zatwierdza sprawozdania zarządcy albo odmawia ich zatwierdzenia w całości lub w części. Art. 938. § 1. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. § 2. Zarządca, który bez usprawiedliwionej przyczyny nie złożył w oznaczonym terminie przepisanego sprawozdania lub nie wykonał innych przez sąd wydanych poleceń, może być skazany na grzywnę. Ustawodawca dopuścił możliwość dalej idącej ingerencji sądu w sprawy zarządu rzeczą wspólną, niż doraźne rozstrzyganie sporów współwłaścicieli w konkretnych sytuacjach. Zgodnie bowiem z art. 203 k.c. istnieje możliwość wyznaczenia przez sąd zarządcy. Może to jednak nastąpić tylko na wniosek jednego ze współwłaścicieli, pod warunkiem wystąpienia dodatkowych okoliczności takich, jak: brak możliwości uzyskania zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu, naruszanie zasady prawidłowego zarządu przez większość współwłaścicieli lub krzywdzenie przez większość mniejszości (np. nigdy nie są brane pod uwagę sugestie mniejszości ani też dobro tych współwłaścicieli, którzy mają mniejszość w udziałach, a przegłosowane decyzje większości są jawnie niesprawiedliwe). Wniosek rozstrzyga sąd rejonowy miejsca położenia rzeczy w postępowaniu nieprocesowym. Niezbędne jest przeprowadzenie rozprawy, gdyż ustawodawca nałożył na sąd obowiązek wysłuchania wszystkich współwłaścicieli oraz przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność spełnienia jednej z przesłanek określonych w art. 203 k.c. (przyczyny, dla której niezbędne jest ustanowienie zarządcy). Zarządcą sąd ustanawia zazwyczaj jednego ze współwłaścicieli lub osobę obcą. Zarządca jest uprawniony do samodzielnego dokonywania czynności zwykłego zarządu rzeczą objętą prawem współwłasności. Musi natomiast uzyskiwać zgodę wszystkich współwłaścicieli bądź upoważnienie sądu na podjęcie czynności przekraczających ten zakres. Rozwiązanie to jest celowe i znajduje uzasadnienie w wadze owych czynności oraz w znaczeniu, jakie odgrywają dla dobra interesów wszystkich współwłaścicieli. Trudno bowiem byłoby przyznać jednej osobie, która dodatkowo nie musi być współwłaścicielem rzeczy, prawo do podejmowania istotnych działań, jak np. zaciąganie kredytów bankowych, które nie będą miały pokrycia w uzyskiwanych dochodach (pod warunkiem, że są gospodarczo uzasadnione, gdyż te uznaje się za czynności zwykłego zarządu). Ponadto zarządca może pozywać i być pozywanym w sprawach wynikających z zarządu, zastępuje zatem i w tej dziedzinie współwłaścicieli. W wypadku nieruchomości powinno nastąpić ujawnienie zarządu w księdze wieczystej dla niej prowadzonej. W konsekwencji zarządca ustanowiony przez sąd powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym stosowny wniosek. Jeżeli dla danej nieruchomości nie ma urządzonej księgi wieczystej, to można dokonać ujawnienia w zbiorze dokumentów. Nałożony na zarządcę obowiązek, o którym sąd powinien go pouczyć, nie wyklucza oczywiście złożenia wniosku przez jednego ze współwłaścicieli. Ustanowienie zarządu nie tylko pozbawia współwłaścicieli prawa podejmowania na bieżąco decyzji dotyczących rzeczy wspólnej, ale także ogranicza możliwości korzystania z niej. Mogą to bowiem czynić tylko w takim zakresie, w jakim nie będą przeszkadzać w wykonywaniu zarządu. Istnieje także możliwość odebrania współwłaścicielowi prawa używania rzeczy. Następuje to na wniosek współwłaściciela lub zarządcy pod warunkiem, że przeszkadza on zarządcy w wykonywaniu powierzonych mu czynności. Jeżeli przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, na której zamieszkuje współwłaściciel objęty wnioskiem, pozbawienie prawa korzystania, a co za tym idzie - miejsca zamieszkania, może nastąpić tylko w wypadku rażąco nagannego zachowania współwłaściciela oraz istnienia możliwości zaspokojenia jego potrzeb mieszkaniowych w innym miejscu. Sprawa toczy się w postępowaniu nieprocesowym. Właściwym do jej rozpoznania jest sąd rejonowy, w okręgu którego położona jest rzecz. Konsekwencją ustanowienia zarządcy przez sąd jest niewątpliwie pozbawienie współwłaścicieli prawa do pobierania pożytków czy przychodów z rzeczy, czyni to bowiem od tego momentu zarządca. Z uzyskanych dochodów zarządca obowiązany jest w pierwszej kolejności pokryć wydatki związane z kosztami ich uzyskania, zobowiązaniami publicznymi, ubezpieczeniem rzeczy, płacą zatrudnionych oraz świadczeniami łączącymi się z faktem ich zatrudnienia (składka na ubezpieczenie zdrowotne i emerytalne) oraz inne wynikające ze sprawowania zarządu. Dopiero nadwyżkę zarządca przekazuje współwłaścicielom. Terminy, w których powinny następować owe wypłaty, określa sąd w postanowieniu o ustanowieniu zarządcy (art. 613 § 1 k.p.c.). W postanowieniu sądu może się znaleźć zezwalenie zarządcy na wydawanie współwłaścicielom nadwyżki dochodów w naturze. W myśl art. 614 k.p.c. ustanowienie zarządcy rzeczy objętej prawem współwłasności nie jest nieodwołalne. Jeżeli bowiem przestanie istnieć przyczyna, dla której zostało wydane orzeczenie sądu w tym przedmiocie, sąd jest uprawniony do uchylenia zarządu. Może to uczynić na wniosek każdego ze współwłaścicieli. Sąd może także odwołać zarządcę nierzetelnie wykonującego swoje obowiązki. Po ustaniu zarządu zarządca zobowiązany jest złożyć sądowi sprawozdanie ze swojej działalności oraz rachunki z uzyskiwanych dochodów i dokonywanych wydatków. Na podstawie decyzji sądu zarządca powinien składać sprawozdania ze swej działalności w wyznaczonych terminach, co powinno mieć miejsce nie rzadziej niż raz w roku. Zgodnie z art. 937 k.p.c. w związku z art. 615 k.p.c., sąd zatwierdza sprawozdanie zarządcy. Obowiązek ten jest konsekwencją przyjętej przez ustawodawcę zasady nadzoru sądowego nad sprawowaniem zarządu ustanowionego przez ten organ. W praktyce zrodził się problem, czy i jaki środek przysługuje uczestnikom postępowań w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną. Zgodnie bowiem z z art. 611 i n. w związku z art. 13 § 1 k.p.c., sprawy dotyczące zarządu związanego ze współwłasnością i użytkowaniem podlegają rozpoznaniu w postępowaniu nieprocesowym. Należą do nich sprawy o wyznaczenie zarządcy oraz sprawowanie zarządu. Status zarządcy i jego czynności są unormowane przepisami kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości - art. 921 i n. k.p.c., w konsekwencji ustawodawca w art. 615 k.p.c. przewidział w tych przypadkach odpowiednie stosowanie powołanych norm. W sytuacji zatem, gdy w sprawach dotyczących wyznaczenia zarządcy oraz sprawowania zarządu, o których mowa w art. 615 k.p.c., przepisy regulujące tok egzekucji z nieruchomości przewidują zażalenie na postanowienie sądu o charakterze merytorycznym, to ten właśnie środek odwoławczy będzie - na zasadzie wyjątku od reguły określonej w art. 518 k.p.c. - środkiem właściwym. W konsekwencji, zażalenie - a nie Apelacja  - przysługuje na postanowienie w przedmiocie zmiany osoby zarządcy (art. 931 § 2 i 3 oraz art. 932 w zw. z art. 615 k.p.c.; por. też powołaną uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1999 r.), w przedmiocie pozbawienia współwłaściciela lub użytkownika możności używania rzeczy (art. 612 § 2 k.p.c.) oraz w przedmiocie przyznania zarządcy wynagrodzenia oraz zwrotu wydatków lub pokrywania jego potrzeb własnych i rodziny (art. 939 w zw. z art. 615 k.p.c.). Jeżeli natomiast przepisy o egzekucji z nieruchomości, do których odsyła art. 615 k.p.c., nie przewidują zażalenia na postanowienie co do istoty sprawy, uczestnikom przysługuje - na zasadach ogólnych określonych w art. 518 k.p.c. - apelacja. Będzie tak w wypadku postanowień, których przedmiotem jest np. udzielenie zezwolenia zarządcy na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu oraz na wydzierżawienie nieruchomości - art. 935 § 3 i art. 936 w zw. z art. 615 i 518 k.p.c. oraz w wypadku postanowień dotyczących zatwierdzenia lub odmowy zatwierdzenia sprawozdania zarządcy - art. 937 § 2 w zw. z art. 615 k.p.c. (por. uchwałę SN z dnia 31 stycznia 2001 r., III CZP 51/2000, OSNC 2001, z. 6, poz. 81). Są to zagadnienia niezwykle ważkie, gdyż odmowa zatwierdzenia sprawozdania przez sąd powoduje powstanie odpowiedzialności zarządcy wobec współwłaścicieli za szkody powstałe w wyniku nienależytego pełnienia powierzonych mu obowiązków. Zarządca, który bez usprawiedliwionej przyczyny nie złoży w sądzie wymaganego sprawozdania, może zostać ukarany grzywną. Zarządcy, niebędącemu równocześnie współwłaścicielem, przysługuje prawo do wynagrodzenia za sprawowany zarząd oraz zwrot wydatków, jakie poniósł w związku z dokonywanymi czynnościami. Wysokość wynagrodzenia zależna jest od nakładu pracy zarządcy oraz dochodowości rzeczy objętej zarządem. Jeżeli jednak zarządcą jest jeden ze współwłaścicieli, to wynagrodzenie przysługuje mu na zasadach określonych w art. 205 k.c., a więc w wysokości odpowiadającej nakładowi pracy tego współwłaściciela przy sprawowaniu zarządu. Jeśli natomiast chodzi o wydatki, to jest on zobowiązany partycypować w nich jak każdy inny współwłaściciel, czyli stosownie do wysokości posiadanych udziałów we współwłasności. Zawieranie umów najmu przez zarządcę: Zgodnie ze stanowiskiem doktryny zawieranie umów najmu należy do zwykłego zarządu nieruchomością budynkową. W rezultacie należy uznać, ze zarządca zawiera te umowy samodzielnie (niepotrzebna jest zgoda współwłaścicieli, czy też sądu). Jak wynika z konstrukcji zastępstwa pośredniego, on jest stroną tychże umów (M. Pyziak – Szafnicka, W. Nikiel, Cywilnoprawna i podatkowoprawna pozycja sądowego zarządcy nieruchomości, Pies 2005, Nr 4, s. 107). Opłata od wniosku o ustanowienie zarządu: 100 zł Kwestie podatkowoprawne: Zarządca nieruchomości jest podatnikiem podatku od towarów i usług, tak więc wystawia on (np. z tytułu najmu) i otrzymuje faktury VAT. Jest on podatnikiem podatku dochodowego od osób fizycznych albo od osób prawnych z tytułu wynagrodzenia, jakie otrzymywać będzie w związku z wykonywaniem czynności związanych z zarządem. Natomiast przekazane przez zarządcę współwłaścicielom środki z tytułu najmu będą opodatkowane podatkiem dochodowym odrębnie u każdego z nich. |
| « poprzedni artykuł | następny artykuł » |
|---|
reklama
