Aktualności Zadatek jako gwarant wykonania umowy Zadatek jako gwarant wykonania umowy |
|
|
Powszechnie w praktyce obrotu mieszają się instytucje zaliczki i
zadatku. Skutki takiej pomyłki mogą okazać się bardzo dotkliwe
finansowo, bo choć oba zastrzeżenia mają wzmacniać więź między
kontrahentami, to Gwarancja w postaci zadatku jest zdecydowanie
silniejsza niż ta, którą daje zaliczka. Mając na uwadze częste
problemy, pytania dotyczące zadatku, warto kilka chwil poświęcić na
prześledzenie istotnych cech zadatku celem sprawnego posługiwania się
tą instytucją - zarówno w przypadku formułowania umów, jak i
podpisywania tych już wcześniej sporządzonych przez drugą stronę.
Zadatek jest swoistym narzędziem prawnym, który ma dyscyplinować strony każdego dotrzymaniu zawartej umowy. Funkcję jego można zatem porównać do umownego praw odstąpienia, odstępnego, czy też kary umownej. Ich wspólną cechą jest to, że każde z nich wywiera określony wpływ na trwałość umowy, do której zostało dodane i zabezpiecza jej rzeczywiste wykonanie. Każda z tych instytucji działa w inny sposób, ale cele, do którego zmierzają - są jednakowe. Zadatek jest czynnością prawną polegającą nie tylko na uzgodnienie zadatku, potrzebne jest wręczenie przedmiotu zadatku. Może nim być albo określona kwota (zadatek pieniężny), albo też rzecz ruchoma. W przypadku zadatku - jego sposób działania ustawodawca zamknął w jednym zdaniu art. 394 § 1 kodeksu cywilnego. Otóż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany (patrzy wyżej) przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zadatek może być dany przy każdej umowie, a zatem również przy umowie przedwstępnej i będzie on stanowił jej część składową. W związku z tym nie można za danie zadatku uważać jedynie wręczenia określonej kwoty w toku np. negocjacji, jeśli do zawarcia umowy ostatecznie nie doszło Wysokość zadatku Pomimo, że w zasadzie kwota zadatku powinna stanowić jedynie niewielki ułamek świadczenia pieniężnego, które jedna ze stron ma spełnić na rzecz drugiej ze stron, w praktyce występują liczne odstępstwa od tej zasady, które akceptują poprzez swoje orzeczenia sądy, zezwalając na zastrzeganie wysokich kwot zadatku. Sąd Najwyższy uznał w jednym z wyroków, że nie jest rażąco wygórowany zadatek w wysokości przewyższającej nawet połowę świadczenia z umowy. Jednakże z rozlicznych publikacji wynika, że wysokość zadatku nie może być całkowicie dowolna, np. przewyższać wartości głównego świadczenia z umowy. Może to nawet prowadzić to uznania takiego postanowienia umownego za nieważne. Kiedy „zadatek” w umowie jest zadatkiem z art. 394 § 1 kodeksu cywilnego? Jak się okazuje bez znaczenia pozostaje nazewnictwo użyte w umowie, jeżeli strony takiej umowy inaczej niż w cytowanym wyżej przepisie oznaczyły konsekwencje „dania zadatku”. Jeśli bowiem w umowie wskażemy, że zadatek podlega zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, to najpewniej sąd potraktuje to jako zaliczkę. Chyba że kontrahentom będzie można przypisać - i w razie sporu sądowego - udowodnić - wysoki poziom wiedzy prawniczej. Dopiero stwierdzenie, że ani Umowa , ani praktyka nie wskazują na odmienne niż w art. 394 § 1 kodeksu cywilnego konsekwencje prawne wręczenia rzeczy lub pieniędzy przy zawieraniu umowy, wówczas dopiero należy stosować regulacje kodeksowe odnoszące się do zadatku. Dlatego też w przypadku formułowani umów warto, dla uniknięcia późniejszych problemów interpretacyjnych, po pierwsze nazwać kwotę dawana przy zawarciu umowy „zadatkiem” oraz przywołać odpowiedni przepis kodeksu cywilnego. Przy czym polecam tez zamieścić informację, że strony zapoznały się każdego treścią tego przepisu i zdają sobie sprawę ze skutków prawnych, jakie rodzi fakt wręczenia zadatku przy umowie. Im bardziej precyzyjni będziemy, tym łatwiej będzie nam wygrać ewentualny spór każdego kontrahentem, a może nawet go uniknąć.„Danie zadatku” Niezwykle istotną kwestią jest moment wręczenia przedmiotu zadatku. Według art. 394 kodeksu cywilnego ma to nastąpić przy zawarciu umowy. Samo zastrzeżenie zadatku w umowie w braku jego wykonania – a więc dania pieniędzy, czy też innych rzeczy zamiennych. Należy się opowiedzieć jednak za poglądem, iż kwota zadatku może być dana zarówno przed, jak i po zawarciu umowy, z tym, że moment „wręczenia zadatku” musi być uregulowana przez strony w kontrakcie. Określenie przy zawarciu umowy może oznaczać wykonanie przez jedną ze stron czynności niezbędnych do faktycznej zmiany władztwa nad rzeczą lub pieniędzmi w terminie jednak nie późniejszym aniżeli niezwłocznie po zawarciu umowy – bez zbędnej zwłoki. Chodzi zatem o kilka najbliższych dni zarówno przed, jak i po podpisaniu kontraktu. Przekazanie zadatku, zważywszy na obrót bezgotówkowy pieniędzmi, może polegać m. in. na: zleceniu wykonania przelewu na rachunek drugiej strony, wręczeniu rzeczy bądź czeku, dokonanie zapłaty pieniądzem elektronicznym. Zadatek a szkoda. W obecnym stanie prawnym, brak jest argumentów przemawiających za traktowaniem zadatku w kategoriach odszkodowania. Podkreśla się całkowity brak związku (chyba że strony uzgodniły inaczej) między wysokością zadatku a rozmiarami zaistniałej szkody. Nawet sąd nie ma możliwości obniżenia zadatku odnosząc go do wartości rzeczywistej szkody powstałej wskutek niewykonania zobowiązania. Z powyższego zatem wynika, że obowiązek wynikający z zadatku może być realizowany niezależnie od tego, czy w związku z niewykonaniem umowy przez naszego kontrahenta, powstała w naszym majątku jakakolwiek szkoda. Zadatek ma za zadanie motywować drugą stronę umowy do jej wykonania zgodnie z ustalonymi warunkami, czym innym jest zaś odszkodowanie z tytułu niewykonania umowy, które może być dochodzone bez względu na skorzystanie z instytucji zadatku. Istnieją też odmienne poglądy, według których w przypadku niewykonania zobowiązania przez jedną ze stron i zwrotu zadatku (czy to w jednokrotnej jego wartości, czy też podwojonej) niedopuszczalne jest dochodzenie odpowiedzialności kontraktowej za nienależyte wykonanie zobowiązania. Poglądy te zostały jednak poddane krytyce i raczej należy się opowiedzieć za rozdziałem odszkodowania i kwestii zadatku. W związku z określeniem charakteru prawnego zadatku powstaje też pytanie, czy można żądać zwrotu zadatku, bądź tez zapłaty jego podwójnej wartości w przypadku zaistnienia samego faktu niewykonania umowy przez kontrahenta, czy też niewykonanie to musiałoby być spowodowane przyczynami, za które kontrahent ponosi odpowiedzialność. Przeważającym jest pogląd wedle którego stosuje się zasady odpowiedzialności kontraktowej, które każą obowiązek wynikający odpowiedzialność zadatku wiązać z winą kontraktową. Moim zdaniem jedna kłóci się to z charakterem zadatku i wykładnią literalną art. 394 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą dla realizacji uprawnień z zadatku wystarczy jedynie niewykonanie umowy przez jedną ze stron, bez względu na przyczyny. Tym bardziej, że to w gestii stron pozostaje odpowiednie sformułowanie umowy. Z jej zapisów może wynikac, za jakie zdarzenia strony przejmują ryzyko i co może im uniemożliwić wykonanie umowy. Gdyby do zadatku miały zastosowanie zasady odpowiedzialności kontraktowej wówczas straciłby on swój swoisty charakter prawny i ze sprawnego narzędzia dyscyplinowania kontrahentów, stałby się nieudolnym instrumentem, w niczym nie usprawniającym obrotu. Te same rezultaty strony osiągałyby przez zastosowanie art. 471 kodeksy cywilnego, a więc zasad zwykłej odpowiedzialności odszkodowawczej.. Kiedy odpada obowiązek zwrotu zadatku? Zasadą jest bowiem, iż zwrot zadatku następuje w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron. Działanie zadatku podlega wyłączeniu w trzech sytuacjach, które zostały wymienione mianowicie przepisie art. 394 § 3 kodeksu cywilnego, a mianowicie wtedy, gdy umowa uległa rozwiązaniu albo niewykonanie umowy było następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie odpowiada bądź też niewykonanie było spowodowane okolicznościami, za które odpowiadają obie strony. W tych trzech sytuacjach żadna ze stron nie może otrzymanego zadatku zatrzymać, jeśli zaś sama go dała - żądać zapłaty równowartości zadatku przez kontrahenta. Wobec powyższego, przed sądem należy dowieść, że niewykonanie jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron, albo że ponoszą ją obie. W obecnej sytuacji finansowej warto też zastrzec w umowie, co się stanie z zadatkiem w razie np.: trudności z kredytem. Dotyczy to zwłaszcza umów przedwstępnych, których wykonanie uwarunkowane jest otrzymaniem środków finansowych od banku w ramach umowy kredytowej. Wskazuje się bowiem, że jeśli w umowie przedwstępnej nie zastrzeżono, co się stanie z zadatkiem w razie np. trudności z kredytem, to muszą być zastosowane ogólne zasady dotyczące zadatku, a zatem art. 394 § 1 kodeksu cywilnego. Wykonanie umowy – co z zadatkiem? W myśl art. 394 § 2 kc w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała, jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Kwota zadatku ma zostać zaliczona na poczet świadczenia z umowy. W tym przypadku nie ma podstaw do rozważania, czy wykonanie to było należyte. Zaliczenie takie jest w szczególności możliwe w razie, gdy zadatek pieniężny dała strona zobowiązana do świadczenia pieniężnego, albo też gdy był on dany w takim samym rodzaju rzeczy, jakie miały być przedmiotem umówionego świadczenia na rzecz strony otrzymującej zadatek. W każdej innej natomiast sytuacji, czyli w razie, gdy tytułem zadatku dano inną rzecz, przedmiot zadatku ulega zwrotowi. Roszczenia związane z zadatkiem podlegają przedawnieniu ogólnemu, czyli 3 lata dla roszczeń związanych z działalnością gospodarczą, zaś 10 lat w każdym innym przypadku. Reasumując, zastrzeżenie zadatku w umowie staje się skuteczne dopiero z momentem wręczenia, czy to odpowiedniej sumy pieniężnej, czy też odpowiedniej ilości rzeczy. Samo uzgodnienie w tym zakresie nie wystarczy. Należy pamiętać, że zadatek nie ma nic wspólnego ze szkodą, która miałaby powstać w związku z niewykonaniem umowy. Ma on charakter autonomiczny i występuje w roli gwaranta wykonania umowy, który ma dyscyplinować strony do tego, aby dołożyły wszelkich starań do spełnienia powziętych zobowiązań. |
| « poprzedni artykuł | następny artykuł » |
|---|
reklama
