Prawne konsekwencje prowadzenia robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane pojęcie samowoli budowlanej, nie zostało zdefiniowane, przepisy powołanej ustawy typizują przypadki samowoli budowlanej.

Za samowolę budowlaną należy uznać zarówno samo przystąpienie do robót budowlanych bez posiadania wymaganego pozwolenia na budowę, jak i wprowadzanie istotnych zmian do projektu bez uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, która uwzględniałaby te zmiany. Należy także pamiętać, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub została przerwana na okres dłuższy niż 2 lata. W takim przypadku rozpoczęcie lub wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę lub pozwoleniu na wznowienie robót. Do samowoli budowlanej dochodzi również w przypadku przebudowy lub rozbudowy wybudowanego wcześniej budynku bez pozwolenia. Analogicznie kwalifikowana jest budowa obiektów, na które pozwolenie na budowę nie jest wymagane, aczkolwiek niezbędne jest ich zgłoszenie.

Konsekwencje administracyjne

W przypadku stwierdzenia wykonywania obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę takiego obiektu budowlanego (art. 48 ust. 1 prawa budowlanego), chyba, że budowa taka:

1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności: a) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo b) ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem

Jednocześnie w takim przypadku organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. W postanowieniu tym ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;
2. dokumentów w postaci: czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniami, potwierdzającymi uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji w budownictwie, aktualne na dzień opracowania projektu, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedłożenie w wyznaczonym terminie tych dokumentów traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.

W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie powyższych obowiązków właściwy organ nakazuje rozbiórkę.

Przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, właściwy organ, bada:

1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3. wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane

Nastęnie organ ten, w drodze postanowienia, ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Na postanowienie to przysługuje zażalenie.

W razie spełnienia powyższych wymagań właściwy organ wydaje decyzję:

1. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót;
2. o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona.

W decyzji takiej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Opłata legalizacyjna stanowiącą iloczyn stawki opłaty wynoszącej 500 zł podwyższonej pięćdziesięciokrotnie, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego, określonych w załączniku do rozporządzenia. Przykładowo, dla budynków biurowo - konferencyjnych współczynnik kategorii obiektu wynosi 12,0, zaś współczynnik wielkości obiektu, w zależności od kubatury, wynosi od 1,0 do 2,5. I tak - dla budynków biurowych i konferencyjnych - opłata ta może być wymierzona w granicach: 300 tys. - 750 tys., w zależności od kubatury budynku.

W przypadku nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej, właściwy organ wydaje nakaz rozbiórki obiektu.

Konsekwencje prawne

Przepis art. 90 prawa budowlanego wprowadza odpowiedzialność karną za wykonywanie robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę - stanowi to występek zagrożony grzywną, karą ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. Jako, że odpowiedzialności karnej podlegają osoby fizyczne, w przypadku, gdy inwestorem jest Osoba prawna - spółka prawa handlowego, z ostrożności przyjąć należałoby, że w takiej sytuacji odpowiedzialności karnej podlegaliby członkowie zarządu takiej spółki, na których, jako działających za spółkę, ciąży obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.

Obowiązek zapłaty przez spółkę opłaty legalizacyjnej aktualizowałby z kolei odpowiedzialność członków zarząd, jako osób obowiązanych na podstawie przepisu ustawy, do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby prawnej, za przestępstwo wyrządzenia spółce znacznej szkody majątkowej (tj. przekraczającej dwustukrotność najniższego wynagrodzenia) poprzez niedopełnienie ciążącego obowiązku (uzyskania pozwolenia na budowę). Przestępstwo to zagrożone jest karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5, a prawomocne skazanie za to przestępstwo przeciwko obrotowi gospodarczemu może implikować odpowiedzialność karno - finansową spółki jako podmiotu zbiorowego.

Sytuacja prowadzenia robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia na budowę może, w razie wystąpienia wypadku przy pracy na takiej budowie, w zależności od sytuacji faktycznej, a zwłaszcza przyczyn wypadku, rodzić lub zaostrzać odpowiedzialność karną (np. przez przyjęcie większego stopnia winy) osób odpowiedzialnych za prowadzenie robót bez pozwolenia budowlanego.

Anna Wyszyńska - Wypych