Budowa domu na gruncie małżonka lub narzeczonego

Sytuacje, że grunt należy do jednej osoby, zaś na tej nieruchomości wspólnie budowany jest następnie dom, zdarzają się dosyć często. Przykładowo, mąż i żona wspólnie budują dom na działce, która jest własnością jednego z nich. W praktyce takie sytuacje często zdarzają się także przed ślubem, mianowicie, że narzeczeni wspólnie budują dom. W takiej sytuacji rodzi się pytanie czy wzięcie ślubu jest jednoznaczne z tym, że zostaną współwłaścicielami? Otóż nie. Poruszona problematyka wymaga wyjaśnienia kliku kwestii: co to jest część składowa nieruchomości, a także czym jest majątek osobisty i majątek wspólny małżonków. Później przedstawię, co należy zrobić, by dom należał do obojga.

Część składową nieruchomości

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Stosownie do art. 47 § 2 kodeksu cywilnego za część składową nieruchomości uważa się wszystko, co nie może być odłączone od rzeczy głównej bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości, albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, także drzewa i krzewy, stanowią część składową tego gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Pojęcie „trwałego związania" jest kwestią faktu - decyduje o nim struktura techniczna budynku i jego przeznaczenie.

Cytowana zasada superficies solo cedit, wyrażona w art. 48 kodeksu cywilnego, oznacza, że własność zabudowanej nieruchomości nie może być przeniesiona na podstawie jakiejkolwiek czynności prawnej bez przeniesienia własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na tym gruncie, ani też własność tych budynków nie może być odrębnym od gruntu przedmiotem takiego przeniesienia.

Budynki stają się częścią składową gruntu od chwili trwałego połączenia każdej części ich konstrukcji z gruntem. W praktyce jest to chwila rozpoczęcia budowy. Dzieje się to niezależnie od źródła pochodzenia środków użytych na ich budowę. Ma to m.in. tę konsekwencję, że nie mogą być traktowane jako - odrębny od gruntu - przedmiot majątku.  Stanowią tylko nakład z tego majątku na nieruchomość, która może stanowić własność osoby trzeciej albo np. majątek osobisty jednego z małżonków. W przypadku małżonków, do majątku wspólnego wchodzi tylko wierzytelność pieniężna w postaci równowartości dokonanego nakładu. W sytuacji, gdy nakładów na nieruchomość dokonują „nie-małżonkowie" obowiązują nieco inne zasady, przy czym należy mieć na uwadze ogólną zasadę, że wspólnie wybudowany dom będzie należał do właściciela gruntu, natomiast osoba „finansująca budowę" będzie mogła żądać rozliczenia tych środków.

Majątek wspólny, a majątek osobisty

Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

W szczególności ten wspólny majątek stanowią pobrane wynagrodzenia za pracę oraz za inne usługi świadczone osobiście przez któregokolwiek z małżonków, jak również dochody z majątku wspólnego (np. czynsz z wynajmowanego mieszkania), a także z majątku odrębnego każdego z małżonków.

Wspólność ustawowa, jako ściśle związana ze stosunkiem prawnym o charakterze osobistym zachodzącym między małżonkami (małżeństwem), jest współwłasnością łączną (art. 196 § 1 k.c.). Jej charakterystycznymi, istotnymi cechami, różniącymi ją od współwłasności w częściach ułamkowych, jest to, że: 1) jest to wspólność bezudziałowa, 2) w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego i nie mogą wyzbyć się ich na rzecz osób trzecich, a co więcej, stosownie do art. 35 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, żadne z małżonków nie może rozporządzić ani nawet zobowiązać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku, ani żądać podziału majątku wspólnego. Poza tym, w odróżnieniu od współwłasności w częściach ułamkowych, która jest prawem własności kilku osób do jednej rzeczy (art. 195 § 1 k.c.), wspólność ustawowa jest wspólnością masy majątkowej (a więc niekonieczne jednego przedmiotu).

Majątek wspólny podlega pewnym regułom - a więc np. oboje małżonkowie mogą z niego korzystać, każde z nich może sprawować tzw. zwykły zarząd tymże majątkiem (czyli decydować o wydatkach na rzecz utrzymania rodziny), potrzebna jest zgoda drugiego małżonka na niektóre czynności, np. zakup nieruchomości. Majątek wspólny to ta część majątku, która podlega podziałowi po rozpadzie małżeństwa.

Do majątku osobistego każdego z małżonków należą: przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej; przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę (chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił); prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom; przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków; prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie; przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę (nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość); wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków; przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków; prawa autorskie i prawa pokrewne; prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy; przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego wymienione wyżej.

Każdy z małżonków może swobodnie dysponować swoim majątkiem odrębnym, bez konieczności uzyskiwania zgody współmałżonka na zbycie, czy obciążenie danego przedmiotu.

Przedmioty majątkowe nie objęte wspólnością ustawową, tj. przedmioty, które każde z małżonków nabyło przed jej powstaniem wspólności majątkowej (a więc w zasadzie przed zawarciem małżeństwa), oraz te, które nabyło wprawdzie w czasie trwania wspólności, ale ze szczególnych źródeł wymienionych powyżej, co do zasady, należą wyłącznie do tego małżonka.

W praktyce odrębnym majątkiem każdego z małżonków będą m.in. przedmioty kupione przed ślubem lub zapisane albo przekazane w spadku lub darowiźnie - nie tylko przed ślubem, lecz także w trakcie trwania małżeństwa, albo nabyte za pieniądze, które małżonek uzyskał np. ze sprzedaży przedmiotów otrzymanych wcześniej w spadku lub darowiźnie.

Podsumowując powyższe należy wskazać, że w małżeństwie, w którym obowiązuje ustrój wspólności ustawowej, występują trzy masy majątkowe: majątek wspólny małżonków oraz dwa majątki osobiste każdego z małżonków. Warto jest wiedzieć przynajmniej, jakie składniki majątkowe należą do majątku wspólnego, a jakie do majątków odrębnych małżonków.

Wszystkie uwagi zamieszczone w tym artykule odnoszą się wyłącznie do sytuacji, kiedy małżonkowie przez umowę nie rozszerzyli, ograniczyli lub wyłączyli wspólności ustawowej.

Najczęściej jest tak, że małżonkowie nie zawierają między sobą umowy majątkowej małżeńskiej o ograniczenie lub rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej (intercyzy). Wówczas po zawarciu małżeństwa pomiędzy małżonkami powstaje tzw. ustawowy ustrój majątkowy, czyli wspólność majątkowa małżeńska. Należą do niego wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w trakcie trwania wspólności chyba, że przedmioty te należą do majątku odrębnego małżonków.

Co do zasady, małżeństwo nabywające nieruchomość dokona nabycia do majątku wspólnego, albowiem zarówno wynagrodzenie, jak i dochody z majątku wspólnego i odrębnego stanowią wspólny dorobek małżonków, a to są zazwyczaj środki, z których finansowane jest nabycie nieruchomości.

Może się jednak zdarzyć, że jedno z małżonków otrzymało pokaźny Spadek bądź darowiznę, które z mocy ustawy stanowić będą majątek odrębny takiego małżonka. W przypadku, gdyby nabycie nieruchomości miało być finansowane ze środków pochodzących z tegoż spadku bądź darowizny, nieruchomość będzie mogła zostać nabyta do majątku odrębnego małżonka.

Małżonkowie mogą poprzez umowę zawartą w formie aktu notarialnego nie tylko wspólność ustawową wyłączyć, ale też rozszerzyć o przedmioty, które ustawowo weszłyby do ich majątków odrębnych. W umowie takiej małżonkowie określają, co stanowi skład majątku wspólnego, a więc z jakich tytułów nabyte prawa powodują, że dany przedmiot wejdzie w skład majątku wspólnego. Przykładowo, prawo rodzinne stanowi, że przedmioty nabyte za prawa autorskie i pokrewne wchodzą do majątku osobistego małżonka, któremu należy się to prawo. Jednak małżonkowie mogą określić w umowie rozszerzającej wspólność majątkową małżeńską, że takie prawo będzie wchodziło do majątku wspólnego.

Rozszerzenie wspólności majątkowej małżeńskiej następuje w drodze umowy notarialnej. Może być ona zawarta przed lub w trakcie trwania małżeństwa.

  Co powinni zrobić, by dom należał do obojga?

Co zrobić by dom postawiony na działce, będącej własnością jednej osoby, należał do obojga. W zasadzie chodzi tu o rozważenie sytuacji, jak należy postąpić, aby tak wybudowany dom wchodził w skład majątku wspólnego (w sytuacji, gdy mamy doczynienie z małżonkami) lub stanowił przedmiot współwłasności (w sytuacji, gdy mamy doczynienie z „nie-małżonkami").

W sytuacji, gdy mąż i żona wspólnie sfinansowali budowę na działce należącej do jednego z nich, a chcą uczynić dom wspólną własnością, ten z małżonków, który jest właścicielem gruntu, może: a) odsprzedać drugiemu udział w nieruchomości (trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego), b) dokonać na rzecz małżonka darowizny udziału w nieruchomości (czyli zawrzeć umowę darowizny w formie aktu notarialnego), c) przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku osobistego  do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (w tym celu małżonkowie powinni zawrzeć umowę intercyzy, aby rozszerzyć wspólność ustawową; Umowa intercyzy może być zawarta zarówno przed ślubem, jak i w trakcie trwania małżeństwa; umowa ta, aby była ważna musi być zawarta przed notariuszem).

Zawarcie wskazanych umów sprzedaży lub darowizny między małżonkami spowoduje, że zgodnie z prawem własność zostanie przesunięta z majątku odrębnego jednego małżonka do majątku odrębnego drugiego. Oznacza to, iż małżonkowie zostaną więc współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych. W konsekwencji każdy z nich będzie mógł rozporządzać swoim udziałem (np. sprzedać go czy przekazać w darowiźnie) bez pytania o zgodę drugiego współwłaściciela. W przypadku zawarcia umowy intercyzy, własność nieruchomości przeniesiona zostanie z majątku odrębnego do majątku wspólnego. Oznacza to, iż małżonkowie staną się współwłaścicielami bez wyodrębniania udziałów. W konsekwencji jeden nie będzie mógł rozporządzać nieruchomością bez zgody drugiego.

W sytuacji, gdy małżonkowie nie podejmą wyżej omówionych kroków prawnych w celu rozszerzenia wspólności na wspólnie wybudowany dom, a dojdzie do ustania małżeństwa, małżonek, który finansował budowę, będzie mógł żądać wyłącznie zwrotu poniesionych przez siebie wydatków. Nie będzie miał natomiast prawa do nieruchomości. Przepis art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego przewiduje rozliczenia wynikające z wydatków, nakładów i innych świadczeń poczynionych z majątku wspólnego na majątek odrębny oraz poczynionych z majątku odrębnego na majątek wspólny. Podział majątku wspólnego wyrażającego się w nakładach dokonanych na majątek odrębny następuje z reguły w formie rozliczenia pieniężnego. Należy jednak pamiętać, że do majątku wspólnego, nie wchodzi budynek jako odrębny przedmiot majątkowy, lecz wierzytelność pieniężna stanowiąca równowartość dokonanego w tej postaci nakładu.

Jeśli jeden z małżonków - właściciel działki - nie godzi się na ustanowienie współwłasności, a więc na zawarcie żadnej z wyżej opisanych umów, drugi może dochodzić swoich praw przed sądem. Ten z małżonków, który wspólnie z drugim z małżonków dokonał budowy na gruncie stanowiącym majątek osobisty drugiego małżonka, może żądać - na podstawie art. 231 § 1 kodeksu cywilnego - przeniesienia na swoją rzecz własności udziału w tej nieruchomości, odpowiadającego wielkości jego udziału w majątku wspólnym. Żądanie to przysługuje jednemu z małżonków niezależnie od żądania zwrotu odpowiedniej części nakładów. W praktyce bowiem małżonek, który w czasie małżeńskiej wspólności ustawowej kosztem majątku wspólnego czy też własnego majątku odrębnego prowadził budowę na gruncie należącym do drugiego małżonka, może żądać, aby ten przeniósł na niego odpowiedni udział we własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z żądaniem przeniesienia udziału we własności można wystąpić, gdy wartość budynku znacznie przewyższa wartość zajętej pod budowę działki. Można to zrobić zarówno w trakcie trwania małżeństwa, jak i po ustaniu małżeństwa.

Natomiast w sytuacji, gdy narzeczeni (lub inne osoby, które nie pozostają ze sobą w związku małżeńskim) wspólnie sfinansowali budowę na działce należącej do jednego z nich, a chcą uczynić dom wspólną własnością, ta osoba, która jest właścicielem gruntu, może: a) odsprzedać drugiemu udział w nieruchomości (trzeba wówczas zawrzeć umowę kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego), b) dokonać na rzecz drugiej osoby darowizny udziału w nieruchomości (czyli zawrzeć umowę darowizny w formie aktu notarialnego).

W sytuacji, gdy wskazane osoby zawrą związek małżeński, ten z małżonków, który jest właścicielem gruntu, może przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku osobistego  do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (poprzez zawarcie umowy intercyzy).

Dopuszczalne jest także wystąpienie przez jednego z małżonków (tego który nie był właścicielem gruntu) w czasie trwania wspólności ustawowej z żądaniem przeniesienia na jego rzecz - na podstawie art. 231 § 1 kodeksu cywilnego - udziału we własności gruntu, stanowiącego majątek osobisty drugiego małżonka, zabudowanego budynkiem mieszkalnym przed zawarciem małżeństwa w wyniku nakładów obojga małżonków, dokonanych w czasie pozostawania w konkubinacie. W tej sytuacji ma miejsce rozliczenie nakładu z majątku osobistego jednego małżonka na majątek osobisty drugiego z nich.

Na koniec, reasumując powyższe rozważania, zwracam uwagę, iż przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić w drodze czynności prawnych, jak umowa sprzedaży, darowizny, jak i innych skutkujących przeniesieniem tego prawa (intercyza). Umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości skutkują wedle prawa polskiego tym, że własność nieruchomości przechodzi na nabywcę już w chwili oznaczonej w umowie zobowiązującej do przeniesienia tego prawa. Należy także pamiętać, że przez zawarcie małżeństwa, małżonek nie staje się właścicielem tego, co drugi posiadał przed ślubem.

Wojciech Kłoskowski